Das klassische Scellier-System läuft für einen großen Teil der Investoren, die zwischen 2009 und 2012 eine Immobilie erworben haben, aus. Neun Jahre Steuervergünstigung enden, und die Frage der Erneuerung des steuerlichen Vorteils stellt sich seit den jüngsten administrativen Klarstellungen besonders drängend. Der regulatorische Rahmen hat sich erheblich verändert, und die Spielräume sind nicht mehr die, die viele annehmen.
Erklärung 2044 EB: ein strenger Formalismus ohne nachträgliche Korrektur
Bevor man sich überhaupt über den Betrag oder die Dauer einer möglichen Verlängerung Gedanken macht, gibt es einen verfahrensrechtlichen Punkt, der alles andere bedingt. Der Staatsrat hat bestätigt, dass die Verlängerung in der Erklärung 2044 EB aufgeführt sein muss, die spätestens mit der Einkommensteuererklärung nach dem neunten Jahr eingereicht wird. Ohne diese Formalisierung ist der Scellier-Vorteil endgültig beendet.
Ebenfalls empfehlenswert : Erfahren Sie, wie Sie das Informationsmanagement für Ihr Unternehmen optimieren können
Konkret kann ein Investor, der vergessen hat, das Kästchen für die Verlängerung anzukreuzen oder der das Formular 2044 EB nicht fristgerecht eingereicht hat, seinen Vorteil nicht rückwirkend reaktivieren. Die Finanzbehörde betrachtet das Engagement als beendet, ohne dass eine Berufung auf dieser Grundlage möglich ist.
Dieser technische Punkt erklärt, warum eine erhebliche Anzahl von Steuerpflichtigen manchmal mehrere Jahre später entdeckt, dass sie jede Möglichkeit der klassischen Scellier-Verlängerung nach 9 Jahren verloren haben, weil sie diese deklaratorische Formalität nicht eingehalten haben. Die Strenge des Steuerkalenders hat Vorrang vor der Absicht des Investors.
Lesetipp : Wie Sie Ihre Medikamente sicher und einfach online kaufen können
Klassisches Scellier und steuerliche Verlängerung: was das BOFiP seit 2023 sagt
Die Verwaltungsdoktrin hat entschieden. Das BOFiP, aktualisiert am 17. Mai 2023 (BOI-IR-RICI-230-20, Absätze 220 und folgende), präzisiert, dass die Verlängerung des klassischen Scellier-Engagements nach 9 Jahren keinen Anspruch auf weitere steuerliche Vorteile mehr eröffnet. Die einzige Ausnahme betrifft Engagements, die bereits vor dem 31. Dezember 2022 verlängert wurden.
Dieses Update schließt die Tür für jegliche Versuche einer verspäteten Verlängerung. Für Investoren, deren neunte Jahr nach diesem Datum abgelaufen ist, ist die Steuervergünstigung des klassischen Scellier-Systems beendet, unabhängig davon, ob die Immobilie weiterhin vermietet ist oder nicht.
Unterscheidung zwischen klassischem Scellier und intermediärem Scellier
Der intermediäre Scellier (oder soziale Scellier) unterlag anderen Verlängerungsregeln, mit ergänzenden Zeiträumen von drei Jahren, die erneuert werden können, und einem zusätzlichen Abzug in Form einer spezifischen Absetzung von den Einkünften aus Immobilien. Die beiden Systeme dürfen nicht verwechselt werden.
Ein Investor im klassischen Scellier, der hofft, von den gleichen Verlängerungsbedingungen wie beim intermediären Scellier zu profitieren, macht einen häufigen Fehler. Der klassische Scellier sah bei der Verlängerung keinen zusätzlichen Abzug vor, im Gegensatz zum intermediären Scellier, der einen zusätzlichen Vorteil im Austausch für strengere Mietobergrenzen und Einkommensgrenzen des Mieters bot.
Reinvestieren nach dem Scellier-Gesetz: die steuerlichen Regelungen, die 2025 gelten
Sobald der Scellier-Vorteil erschöpft ist, ziehen es einige Investoren in Betracht, dasselbe Objekt in ein anderes Steuervergünstigungsprogramm zu überführen. Das am 13. März 2024 aktualisierte BOFiP (BOI-IR-RICI-230-30) ist eindeutig: kein Mietprogramm wie Pinel, Denormandie oder Jeanbrun kann auf eine bereits unter Scellier erworbene Immobilie angewendet werden. Es bedarf eines neuen Erwerbs oder eines Sanierungsprogramms, das spezifischen Kriterien entspricht.
Die Optionen, die nach dem Ende des Scellier-Engagements offen bleiben, sind anderer Art:
- Die Immobilie unvermietet ohne steuerlichen Vorteil zu halten, indem die Abzüge für Immobilienkosten (Arbeiten, verbleibende Kreditzinsen, Versicherung) über die Erklärung im tatsächlichen Regime optimiert werden
- In die nicht-professionelle möblierte Vermietung (LMNP) zu wechseln, was es ermöglicht, die Immobilie buchhalterisch abzuschreiben und die steuerliche Bemessungsgrundlage der Mieteinkünfte unter einem anderen Steuersystem zu reduzieren
- Die Immobilie zu verkaufen und den Erlös aus dem Verkauf in ein neues, für ein bestehendes Programm berechtigtes Projekt zu reinvestieren, vorausgesetzt, die neue Immobilie erfüllt die spezifischen Kriterien des gewählten Programms
Der Wechsel zu LMNP: ein Wechsel des Steuersystems, keine Verlängerung
Eine unmöblierte Scellier-Vermietung in eine möblierte umzuwandeln, verlängert nicht die Steuervergünstigung. Es handelt sich um einen vollständigen Wechsel des Systems: Die Einkünfte wechseln von der Kategorie der Einkünfte aus Immobilien in die der gewerblichen Einkünfte (BIC). Die Abschreibung der Immobilie im LMNP ermöglicht es, einen Teil der erhaltenen Mieten steuerlich zu neutralisieren, aber dieser Mechanismus hat keine rechtliche Verbindung zum Scellier-System.
Dieser Wechsel setzt voraus, dass bestimmte praktische Bedingungen erfüllt sind: die Immobilie gemäß der gesetzlichen Liste der obligatorischen Möbel auszustatten, den Mietvertrag zu ändern und eine geeignete Buchhaltung zu führen. Die verfügbaren Daten erlauben nicht den Schluss, dass diese Strategie systematisch rentabler ist, da sie von der Höhe der Mieten, dem Restwert der Immobilie und dem Grenzsteuersatz des Eigentümers abhängt.
Scellier nach 9 Jahren: die steuerlichen Fehler, die teuer zu stehen kommen
Mehrere Situationen führen zu Nachforderungen oder dem Verlust steuerlicher Vorteile:
- Vergessen des Formulars 2044 EB bei der Verlängerung, wodurch das Engagement ungültig wird, ohne Möglichkeit zur Nachholung
- Verlängerte Leerstandszeiten nach dem neunten Jahr, die von der Verwaltung als Bruch des ursprünglichen Engagements interpretiert werden und zur Infragestellung der bereits erhaltenen Steuervergünstigung führen können
- Verwechslung zwischen klassischem und intermediärem Scellier in den Erklärungen, was zu fehlerhaften Abzugsbeträgen führt
- Anwendung eines neuen steuerlichen Programms auf dasselbe Objekt, was rechtlich unmöglich ist und zu einer Nachforderung führt
Das Ende des klassischen Scellier-Engagements bedeutet nicht das Ende aller steuerlichen Optimierungen, aber die verfügbaren Hebel fallen jetzt unter das allgemeine Recht der Immobilienbesteuerung. Die spezifische Steuervergünstigung des Programms gehört der Vergangenheit an für Engagements, die vor Ende 2022 nicht verlängert wurden. Jede Vermögenssituation erfordert eine individuelle Analyse, die den Betrag der Mieten, den Wert der Immobilie und die spezifische Besteuerung des Eigentümers berücksichtigt.